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老读者都晓得，我客岁11月份在深圳買了一個小的學位房。
買的時辰7.5万/平，抱着公道設置装備摆設家庭資產的目標買的。
没想到，本年竟然涨了80%？
固然屋子很小，可是账面却也增加了小200万。
客岁我買的斗室子
本年同小區成交價
客岁買房時踩過不少盘，终极仍是選了這個老破小，缘由很简略：
• 學位房保值增值属性好，要跌最後跌，要涨领先涨；
• 地舆位置不错，步行5分钟有三個地铁站，三條地铁線
• 代價公道，单價7.5万在深圳的學位房里不算高，240万的总價危害可控
• 旧改，可以指望一下（對深圳韓國保濕棒,旧改速率，没報太大但愿）
深圳的屋子涨幅喜人，我又起頭操持：東莞的屋子要不要换一下？
一
我16年在東莞買了個80万的斗室子，固然如今已涨到了180万，但我上面说的深圳屋子這几點，學位、地舆位置却都不占，只是随着東莞涨價的大潮涨了一波。
并且由于位置和周邊情况欠好，本年經濟也萧條，屋子還出格欠好租，已空置一個多月了，180万市值的屋子，1800块/月也租不掉，租售比1.2%，脑袋疼（無妨把東莞這個屋子称呼“鸡肋房”）。
在本年天下严酷调控的情势下，我是否是應當把鸡肋房賣掉買個理財？
粗粗算了一下：
我賣掉鸡肋房後的去蟎蟲產品推薦,余款140万，就算只買個6%的年化理財（100万起買，6%年化的信任仍是比力稳的），每一年也有8.4万；
而房租收益扣掉付给銀行的利錢（每個月房貸包括本金和利錢两部門，30年的房貸，前10年最少三分之二是在還利錢）後，每一年我的收益只有4000块。
啊，狂風抽泣。若是鸡肋房横盘，至關于我每一年8万的持有本錢。
鸡肋房本年已随着東莞的大势涨了20%，東莞7.25新政严控後投資客少了不少，又没有像我深圳屋子如许的地舆、學位上風，增值保值坚苦，感受最少還得横盘两三年。
連系這些持有本錢、屋子前提等综合身分果断，我想把鸡肋房賣了。
二
若是賣了屋子，我是持币理財，仍是继续買呢？我是否是该看看更具投資價值的屋子？
斟酌到我這類有房有貸的人群，天下各個合适投資的都會（一線及生齿净流入较多的二線），都已不接待我了，起码首付也得4成，房貸利率也必要LPR上浮60個點到5.25%。
又斟酌抵家里的現金流环境，400万之內的投資比力符合。因而，我又算了算：
不喜好看圖表的朋侪，我来诠释一下：
若是我投資一套400万的屋子，4成首付，5.25%的貸款利率，每一個月4000块的房租（命運比力好的环境，究竟結果我深圳那套400万只租了不到2000块），我每一年要给銀行打工，纯付给銀百家樂教學,行7.2万。
算上我那160万首付，年化6%的收益率，我每一年原本可以收到9.6万。
如许我每一年取出去7.2万，加之原本可以收到9.6万，屋子不升值的话，我每一年的現實本錢是16.8万。
16.8万，我干甚麼欠好啊？是给我爸换個車不香，仍是去海岛度假不棒？
@屋%RRTQd%子得每%9N1m6%一%9N1m6%年@最少涨几多，才能跑赢我的160万首付6%的理財收益，才算划算呢？
斟酌到我4成的首付，用了必定的杠杆，若是房價每一年涨5%（20万）可以跑赢。
即便是7成的首付，玄關門尺寸，因為我自己的理財收益其實不高（6%），以是我每一年的現實本錢也只是18万，房價每一年涨5%也能够了。
三
每一年涨5%，三年涨15%，這個涨幅，在房住不炒的大條件下，即便是一線都會也不必定能實現。我朋侪買的北京某小區，客岁年末買的5.4万/平，如今5万摆布，降了10%。
我朋侪買的北京某小區
就算是如火如荼的深圳，也不是所有的區域都值得入手。我朋侪買了坪山某小區，17年500多万購入，到19年都根基没涨，本年乘着深圳普涨的春風涨了不到20%，才把這几年的给銀行打工的利錢抹平。
以是，三年涨15%以上機遇不是普惠性的，只合用部門地域部門楼盘。
好比今朝新居严酷控價的情况下，部門都會新居的代價已比二手房廉價10%以上，還不算新居溢價，10%的收益就已拿稳了。
从此外一個角度说，若是每一年涨不到5%的屋子，只从投資角度斟酌，就要斟酌是否是變現成現金更符合了。
唉，算来算去，重要缘由，仍是當下重要抵牾是人民大众拿着現金贬值和投出去就吃亏之間的抵牾。如果大A能像美股同样争气，我不忧愁了。人生两大幻觉：A股會涨，美股會跌。
不说了，我去搬砖了，搬完砖還要加紧去踩盘呢。纸上得来终觉浅，欲知投資需踩盘。
感乐趣的，可以存眷我看看後续的踩盘陈述，我會阐發哪些都會哪些地段哪些盘比力符合投資。
不踩盘就谈投資的，都是键盘侠。
此外我的屋子本錢表，若是你想按照本身环境调解，可以存眷我的gz号
我是一個脚踏實地的理財/糊口号~ |
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發表於 2023-8-21 13:39:27
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