貸款買房用做投資理財真的合适嗎?
新買期房，2年後交房，5年出售，尽量举行一個無小我多空感情公道公道的计较；衡宇环境以下：衡宇面积：户型面积90平米；
单 價：20 000
总 價：1 800 000；
首 付：20%、36万；
貸 款：144万、等額本息、30年按揭、4.白內障治療,9基准利率；月供7862
下面举行一個持有本錢的计较，理財依照年化6%的收益举行计较，复利依照一年一次。
一、五年已奉還本金 115440
二、五年代供利錢本錢7862*60-115440=356 280；
三、契税1%计较，現實投入本錢，1 800 000*1%=18 000；
四、衡宇维修基金，現實投入本錢80元每平米 90*80=7200；
五、物業用度（2.5），取暖和费30音波拉皮, ，依照3年计较，90*2.5*36+90*30*3=16200；
六、装修本錢，临時依照50 000计较。
七、首付款36万5年的理財预期收益，360 000*1.06的5次方-360 000 =121 761；
八、月供投資收益，月定投五年，收益是6%、预期收益92 015；
九、契税，物業取暖和用度、装修用度，收益6%、3年预期收益91 40健身呼啦圈,0*1.06的3次方 -91 400=17 458；
十、房租临時3年出租，月房錢2300，房租收益 82 800；
综合计较五年的持有本錢。
利錢本錢356 280+契税本錢18 000+衡宇维修基金7200+物業取暖和16200+装修本錢50000+首付预期收益121 761+月供预期收益92 015+契税物業取暖和装修预期理財收益17 458-房租82 800-已奉還本金115 440=480 674。
五年後本衡宇現實持有本錢為1 800 000+480 674=2 280 674；衡宇单價為25 340；
假如 房價年增加率為6%五年後衡宇总價為1 800 000*1.06的5次方=2 408 806。
五年後衡宇单價，20 000*1.06的5次方 =26 764；
假如 房價年增加率為10%五年後衡宇总價為1 800 000*1.1的5次方=2 898 918。
五年後衡宇单價，20 000*1.1的5次方=32 210；
結论：若是房價增加率跨越6%時，買屋子理財仍是很靠谱的。
ps：
看下房價增加率，一線都會的房價增加率在10%以上，以是投房產仍是很靠谱的。
理论钻研好了，如今就差錢了
总體来看， 自 2006年第一季度至2014年第三季度，八都會中間城區新建商品住房同质代價综合指数显現上涨态势， 整體涨幅為223%， 年化复合增加率為14.79%（复利计较， 如下简称“年化增加率”）。 北京、 上海、天津、深圳、成都、大連、武汉和西安八個都會中間城區新建商品住房同质代價年化增加率别離為： 19.70%、 18.18%、 14.98%、 17.28%、11.13%、10.52%、14.15%和9.40%；季度颠簸率（季度环比增加率的尺度差） 别離為： 0.0七、助眠噴霧, 0.0七、0.0六、0.0九、 0.0五、 0.0四、 0.07和0.04。
从時候趋向上看， 2008年先後， 各都會第一轮房價上涨趋向放缓， 部門都會中間城區新建商品住房代價乃至有所降低； 2009年跟着經濟刺激規划的推廣， 各都會中間城區新建商品住房代價快速不乱上涨；直至2011年先後，各都會限購等调控政策的出台在短時間內對新建商品住房同质代價發生了较為显著的按捺感化；自 2013年下半年，大部門都會中間城區新建商品住房代價增速放缓并呈現分解。
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